Згідно із ст.1 Закону України «Про оренду землі», оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України, право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності [1,40]. Проте зазначена стаття, спеціально присвячена оренді землі, є єдиною в ЗКУ. У ній лише в загальному вигляді визначені умови орендного землекористування. Відносини, пов’язані з орендою земельних ділянок, більш детально регулюються ЗУ «Про оренду землі».
Поняття «оренда землі» розглядається у двох розуміннях,як право та правовідношення. Як право, то це “засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та інших видів діяльності”.[2,1]. Тобто ми бачимо, що із поняття оренди землі випливає чотири істотні умови відповідного договору: 1) об’єкт (земельна ділянка); 2) строк; 3) плата за користування; 4) спосіб використання. Але ст. 15 Закону України “Про оренду землі” встановлює десять істотних умов.
Таким чином, законодавче визначення істотних умов договору оренди не відображає всіх його істотних умов. Відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов є підставою для відмови у його державній реєстрації та в подальшому визнання такого договору недійсним відповідно до закону.
У плані правовідношення, то оренда землі являє собою правовідносини, які складаються у процесі використання земельної ділянки на праві оренди.
Слід пам’ятати, що за своєю природою договір оренди землі є різновидом договору майнового найму. Договір оренди є, оплатним, двостороннім, консенсуальним та строковим. До регулювання земельно-орендних відносин цивільне законодавство застосовується субсидіарно. Форма договору обов’язково повинна бути письмовою. Договір оренди землі слід розглядати як угоду, за якою орендодавець передає орендарю земельні ділянки у тимчасове користування на умовах оренди для задоволення потреб орендаря, а останній зобов’язується використовувати орендовані земельні ділянки за цільовим призначенням з дотриманням екологічних нормативів і своєчасно вносити орендну плату [3,62].
При дослідженні об’єкта оренди, можна побачити проблему. Розташування земельної ділянки зазначається в договорі лише загально. Тобто об’єктом оренди є схема земельної ділянки, кадастровий план земельної ділянки, на якому зазначаються обмеження у її використанні та встановлення земельного сервітуту, акт меж земельної ділянки на місцевості,проект відведення земельної ділянки та акт приймання-передачі об’єкта оренди. Тобто, відповідно до ЗУ «Про оренду землі» ці документи є обов’язковими. Однак існує неузгодженість. В даному Законі зазначено, що невід’ємною складовою договору оренди земельної ділянки є акт приймання-передачі об’єкта, з іншої сторони, враховуючи той факт, що договір оренди земельної ділянки набуває чинності лише після його державної реєстрації, відповідно до ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», то передача об’єкта оренди можлива тільки після цієї дати.
Наступною проблемою являється питання, стосовно пролонгації договору оренди. Стаття 285 ГКУ вказує, що орендар має переважне право перед іншими суб’єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди. Але відповідно до статті 777 ЦКУ — наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на інший строк. Тобто проблема регулювання даних правовідносин оренди спричинена невідповідністю нормативно-правових актів один одному та виникненню у процесі їх застосування правових колізій. Це питання потребує законодавчого регулювання.
Вивчаючи судову практику, постає питання законності подальшого права користування орендованою земельною ділянкою суб’єктами господарювання, якщо на ній побудовані будівлі та капітальні споруди. Це знаходить свій прояв тоді, коли органи місцевого самоврядування укладають договори оренди земельних ділянок, стосовно земель комунальної власності, для будівництва капітальних будівель і споруд на короткий термін. Після закінчення строку оренди, орендар стикається з проблемою продовження або переукладення договору оренди на новий термін. Знову повторюється та сама процедура надання земельної ділянки в оренду, але подальшу долю забудови на цій ділянці вже вирішує орендодавець, який в свою чергу може відмовити у продовженні строку договору.
Розглядаючи дану проблему, слід зауважити, що у чинному земельному законодавстві не передбачено користування земельною ділянкою після спливу строку договору оренди навіть не зважаючи на те, що на цій ділянці знаходяться споруди, що належать орендареві.
Виходячи з вищесказаного, можна зробити висновок, що необхідно більш чітко встановити право користування земельними ділянками на законодавчому рівні, для подальшої можливості здійснення прав володіння, користування та розпорядження будівлями та спорудами, що знаходяться на цих земельних ділянках.
Аналізуючи вищевикладене, слід зауважити, що сучасна законодавча база стосовно інституту оренди землі є недосконалою і це у свою чергу, спричинює невизначеність і труднощі при прийнятті рішень. На сьогодні є дуже актуальними відносини стосовно орендного землекористування, тому існування будь-яких суперечностей та невизначених положень призведе до проблем з неоднозначним тлумаченням цих норм. Подальша робота над вдосконаленням діючого законодавства з земельних відносин не повинна припинятись.
Література:
1) Земельний кодекс України: чинне законодавство із змінами та доповненнями на 24 січня 2013 року: - К.:Алерта, 2013.- 110 с.
2) Закон України “Про оренду землі” // Ві домості Верховної Ради. - 1998. - № 46-47. - Ст. 280.
3) Соколова А.К. Договор аренды земельных участков/А. К. Соколова // Проблеми провадження правових реформ в Україні. -Х.:Нац. юрид. акад. України ім. Я. Мудрого, 1996.-С.82-86
_______________________
Науковий керівник: Залізняк Віталій Анатолійович, кандидат юридичних наук, старший викладач кафедри цивільно-правових дисциплін Національної академії внутрішніх справ України
|
Ця робота ліцензується відповідно до Creative Commons Attribution 4.0 International License
Знайшли помилку? Виділіть помилковий текст і натисніть Ctrl + Enter
