Внаслідок прийняття Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14 травня 2015 року, виникає питання щодо підстав розірвання та припинення договору управління багатоквартирним будинком. За загальним правилом договір можна розірвати достроково або договір може бути припинений у разі закінчення строку дії договору.
Доцільно розмежовувати поняття «розірвання» та «припинення» договору. Ми погоджуємось з позицією В. М. Коссака, який вважає, що застосування терміну «розірвання договору» в контексті його припинення за згодою обох сторін є необгрунтованим, оскільки розірвання договору здійснюється за ініціативою однієї із сторін. Водночас припинення договору можливе не лише за згодою обох сторін, але й у разі збігу боржника і кредитора в одній особі, зарахуванням зустрічних вимог, припинення деяких зобов’язань в зв’язку із смертю фізичної особи або ліквідацією юридичної особи [1, с. 34-35].
Дострокове припинення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком можливе за згодою сторін. Якщо сторони не можуть дійти згоди, розірвати договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком можливо за рішенням суду. Крім того, договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком може бути розірваний судом в разі невиконання управителем та/або співвласниками вимог цього договору.
Дострокове розірвання договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, якщо управитель був призначений за результатами конкурсу та співвласники приймуть рішення про форму (зміну форми) управління багатоквартирним будинком або про обрання іншого управителя, можливе відповідно до спеціальної процедури, передбаченої Законом України «Про житлово-комунальні послуги». Співвласники мають право достроково розірвати такий договір з дати, визначеної зборами співвласників (загальними зборами ОСББ) багатоквартирного будинку, але не раніше ніж через два місяці після направлення особою, уповноваженою на це зборами співвласників (загальними зборами ОСББ) багатоквартирного будинку, такому виконавцю, управителю письмового повідомлення про припинення договору. У такому разі управитель має здійснити остаточне нарахування плати за надані послуги відповідно до фактичних нарахувань та обсягів наданих відповідних послуг (абз. 6 п. 6 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про житлово-комунальні послуги») [2].
Передбачене законодавчою нормою право співвласників на розірвання договору з управителем, в тому числі у разі прийняття рішення про зміну форми управління багатоквартирним будинком або про обрання іншого управителя, не залежить від будь-яких інших умов крім наявності відповідного рішення співвласників та направлення існуючому управителю повідомлення з додержанням вказаного строку (правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 26.11.2019 у справі №908/549/19) [3]. Подібна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 29.07.2021 у справі № 908/2086/20 [4].
Припинення договору у зв’язку із закінченням строку його дії може відбутись в односторонньому порядку без отримання погодження іншої сторони незалежно від того, чи був управитель призначений за результатами конкурсу, чи за рішенням співвласників. В цьому випадку, сторона, яка не має наміру продовжувати договір, повинна письмово повідомити іншу сторону, але не пізніше, ніж за один місяць до кінця строку дії договору (ч. 6 ст. 11 Закону
України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку») [5].
Крім цього, відповідно до п. 32 Типового договору, договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком припиняється у разі смерті фізичної особи ‒ підприємця, який є управителем; прийняття рішення про ліквідацію управителя або визнання його банкрутом та в інших випадках, передбачених законом [6].
Також сторони можуть самостійно погоджувати інші причини припинення договору. Зокрема, в разі складання негативного акта оцінки технічного стану об`єкта за результатами контролю за якістю наданих управителем послуг, одержання негативних результатів опитування (анкетування) мешканців об`єкта, та власників (співвласників) окремих приміщень об`єкта, які в ньому не проживають, щодо якості наданих управителем послуг, одержання негативних результатів обстеження технічного стану об`єкта (рішення Господарського суду Запорізької області від 27.07.2021 справа № 908/1387/21) [7].
Висновок.
Дострокове припинення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком можливе за згодою сторін. Якщо сторони не можуть дійти згоди, розірвати договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком можливо за рішенням суду. Вважаємо за доцільне до підстав припинення договору віднести складання негативного акта оцінки технічного стану об`єкта за результатами контролю за якістю наданих управителем послуг, одержання негативних результатів опитування (анкетування) мешканців об`єкта, та власників (співвласників) окремих приміщень об`єкта, які в ньому не проживають, щодо якості наданих управителем послуг, одержання негативних результатів обстеження технічного стану об`єкта.
Література:
1. Коссак В. М. Співвідношення категорій «розірвання» та «припинення» договірних зобов’язань. Вісник Хмельницького інституту регіонального управління та права. 2002. № 2. С. 34–36.
2. Про житлово-комунальні послуги : Закон України від 09.11.2017 р. № 2189-VIII. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2189-19#Text (дата звернення: 08.11.2022).
3. Справа № 908/549/19 від 26 листопада 2019р. Єдиний державний реєстр судових рішень. URL: http://reyestr.court.gov.ua/Review/85971686 (дата звернення: 08.11.2022).
4. Справа № 908/2086/20 від 29 липня 2021р. Єдиний державний реєстр судових рішень. URL: http://reyestr.court.gov.ua/Review/98645756 (дата звернення 08.11.2022).
5. Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку : Закон України від 14.05.2015 р. № 417-VIII. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/417-19#Text (дата звернення: 08.11.2022).
6. Про затвердження Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком та Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком: Постанова Кабінету Міністрів України від 05.09.2018 р. № 712. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/712-2018-п#Text (дата звернення: 08.11.2022).
7. Справа № 908/1387/21 від 27 липня 2021р. Єдиний державний реєстр судових рішень. URL: http://reyestr.court.gov.ua/Review/98583298 (дата звернення: 08.11.2022).
______________________
Науковий керівник: Яновицька Галина Богданівна, доктор юридичних наук, доцент, доцент кафедри цивільного права та процесу, Львівський національний університет імені Івана Франка
|
Ця робота ліцензується відповідно до Creative Commons Attribution 4.0 International License
Знайшли помилку? Виділіть помилковий текст і натисніть Ctrl + Enter
